城市綜合體的坑，你出來瞭嗎?
早上騎著小電電，剛在國棉五廠買瞭一個升級版雞蛋灌餅，一抬頭，我擦，商業大廈什麼時候開始拆瞭!
現在看起來灰撲撲、煙塵亂飛的這個地方，當年可是西郊唯一的大商場，整個鐵路線以西，逢年過節逛商場，都得去商業大廈。
想當年，這也是鼎鼎有名的金陵十二 錯，六朵金花當中的一個。
那個年代，這附近房子沒啥太好的，但房租卻是西區最高的。
時過境遷，現在西郊逛商場，萬達向後排，首選錦藝城。
因此，現在西郊最貴的二手房，是錦藝城的國際華都，比旁邊小區高個1500不成問題。
但鄭州開發商運作的商業中心，像錦藝城這樣成功的屈指可數。
所以在鄭州買帶大規模商業的房子，風險很大。
比如，當年眾多以商業中心為賣點的 城市綜合體 ，你出來瞭嗎?
1
本來，鄭州商業中心跟開發商無關。
1992年，我坐火車走京廣線轉隴海線往西，路過鄭州站。
傢裡大人指著窗外：那邊就是二七塔，以前還能看到亞細亞，現在看不到瞭。
那個年代，亞細亞是鄭州的logo，知道這，還是因為村裡唯一的14寸熊貓黑白電視經常播放：
中原之行哪裡去，鄭州亞細亞!
現在CBD、360逛街的小哥哥小姐姐們，很難想象當他們還在學走路的時候，鄭州的商業已經如此新潮。
那個時候連亞細亞在內，六朵金花三十六計玩的飛起，除瞭 促銷戰 ，還玩 廣告戰 ，除瞭 價格戰 ，還玩 間諜戰
搞得全國聞名，央視還專題報道，北上廣的一線商業都來學習
所以，知道你們錯過什麼瞭嗎?
1997年商戰帶頭大哥亞細亞的掌門王遂舟告別江湖，戰爭結束，商城鄭州從此失去武林頭排交椅。
1998年我坐夜班車到鄭州上學，星期天大傢都擠6路車進城去火車站。逛二七、光彩、金博大，再後來，去花園路紫荊山
那時鄭州的商業還是金博大、丹尼斯這樣專業公司的地盤，直到2006年升龍開始開發曼哈頓，一切都變瞭。
2
當時有個段子：住宅是小學生，寫字樓是初中生，商業是大學生。對應的是各種物業開發的難度。
在鄭州，開發商承包的商業中心，有另一種玩法。
商業中心需要長時間培育，銷售難、招商難、回款難，不是優質地產項目，所以那時候開發商基本不碰商業中心。
到瞭2006年，鄭州三環內土地基本開發殆盡，鄭州進入大規模城改時代。
城中村改造周期長、體量大、成本高、利潤薄，怎麼辦?
閩商在鄭州組瞭個名為升龍的新公司，開創瞭城改鄭州模式。十年後，鄭州四環內的500個城中村改造完畢。
這些項目的共同特點是，容積率超高、商業體量超大。
容積率高可以多蓋安置房補償村民，商業體量大可以提高利潤，拉高價格。
所以升龍在燕莊規劃瞭26萬平方的曼哈頓商業廣場，號稱鄭州最大的體驗式商業中心。
對比一下，當年盛極一時的金博大購物中心營業面積是5萬平方，而丹尼斯人民路店營業面積是4.2萬平方。
2007年1月曼哈頓住宅開盤不到5k，4個月後商業開盤售價2.5w，各方皆大歡喜，鄭州城改模式成功。
2009年曼哈頓商業廣場開業，2011年國貿360開業，2012年錦藝城開業。
鄭州的商業中心的開發商時代紅紅火火，一片大好。
3
難道商業中心這個最難啃的骨頭成瞭軟柿子?
僅2013年，鄭州正開發的城市綜合體項目就有53個，基本上每一個項目規劃的商業面積都超過10萬平方。
而超10萬平方米商業中心的運營直到現在仍是世界性難題。
就連傢樂福、沃爾瑪這樣的世界五百強都在鄭州打過眼，關過店，更別說開發商這個十足的門外漢瞭。
所以，這53個大型商業中心大概率都成瞭爛尾和臟亂差的新城中村。
事實上，10萬方以上的商業項目，如何選址、如何定位、輻射多遠，需要多少品牌商傢入駐，需要多少中小商傢來經營，未來可以滿足多少人的購物需求，這些都是需要解決的難題。
任何一個大商傢，包括傢樂福、沃爾瑪、王府井等零售巨頭，如果要選擇一個城市綜合體，都需要長時間的考察和一整套指標分析。
在高新區第一個丹尼斯店開業前，丹尼斯公司的高管每年都要過去考察選址和商業氛圍，這個動作至少持續瞭5年。
專業商業公司都搞不定的事，開發商當然也不行。
所以直到現在，直到高新區建區30年後，區域第一個大型商業中心朗悅公園茂才開業成功。
以錦藝城為例，雖然6年前錦藝城AB區已經開業，但直到2年前錦藝城C區開業，才成就西區商業之王。
漫長的6年時間裡，錦藝城一直在不停調整，調整業態、佈局、商戶，不停地學習、交學費，好在錦藝和一般開發商不同，能堅持住，又願意投入，所以越來越好。
4
錦藝城是個鏡子，買商業中心住宅的都可以照一下。
2012年錦藝城A/B區雙區同時開業，開業面積新北市除毛20萬㎡，內含王府井百貨、國美電器、世紀聯華、成龍影院四大主力業態。
當時的中原萬達剛剛開業，商業大廈仍然健在，西元廣場、建設路大商、隴海路的中原新城商圈也都虎視眈眈。
所以錦藝城剛比基尼除毛diy開始很艱難。
後來，錦藝城首先圍繞電影院對業態也做瞭大幅度的調整，引入瞭DQ和一些很有特色的港式奶茶甜點店。
B區為解決百貨過多，引入瞭多傢主力餐飲店，比如巴奴、西貝莜面村、彼酷哩烤魚等。
C區開業，引入鄭州首傢大型體驗式室內海洋館，整個三樓基本上除瞭電影院都被室內兒童遊閑業態覆蓋，有手工工藝坊，有兒童遊樂場，甚至還把海盜船、碰碰車移植到瞭室內。
成龍影院全面升級，基本上都是巨幕廳和VIP廳。
引入的餐飲品牌要不是首次進入西區甚至是鄭州，要不就是人氣網紅。比如海底撈、比如首次進入西區的集裝箱炸雞、比如首次進入鄭州的烏巢披薩主義、比如首次進入西區的爐魚等等，這些足夠差異性的餐飲業態都是聚人氣的大殺器。
錦藝城6年持續投入終於成功。
錦藝國際華都的住宅從剛開始的6k到現在接近2w。以一套100平的房子計算，10年來年均回報率26%，也是西區之王。
5
所以如何買商業中心的住宅，你get到重點瞭嗎?
實際上，上面說的都不是重點，重點是錦藝城的30萬方商業是100%自持，才有可能慢慢培養起一個靠譜的商業隊伍。
正是因為這支靠譜的隊伍，才有瞭後來的龍湖錦藝城、金水錦藝城。
金水錦藝城作為錦藝金水灣的商業配套，是一個40萬㎡的超大旗艦商業綜合體，為鄭州北區最大。當然，目前鄭州北區也沒有什麼像樣的商業中心。
金水錦藝城已知有幾個亮點商傢：
1、國際知名倉儲式超市
德國最大的超市知名企業，世界500強集團，金水錦藝城的門店為河南省第2傢門店。單店面積在1萬㎡，年銷售額預計5億元。
2.國內知名健身會所
隸屬於國企，錦藝城店為河南省首傢門店，4000㎡，健身器材，半標泳池，運用恒溫、恒濕、恒氧技術。
3、豪華體驗影視中心
錦藝城店占地面積6000㎡，為華中區旗艦店。
4、兒童遊樂：國內最具人氣遊樂品牌，該店為河南省3000㎡旗艦店，配有700㎡的13米挑空區域，放置極限遊玩設施，涵蓋兒童、青少年等全客層消費者，顛覆傳統遊樂的單一性。
金水錦藝城建成後集名品專賣店、國際快時尚連鎖服飾主力店、時尚百貨服飾、兒童用品專賣、跨國連鎖超市，提供一站式購物場所。意向品牌涵蓋：UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡儂、星巴克、KFC、麥當勞、蘇園、海底撈、巴奴、歌迷KTV等300餘支
項目開業後將成為鄭州首屈一指的商業名片，刷新北城商業新高度。
距離金水錦藝城最近的住宅是金水灣待售的k5地塊。項目由9棟高層 住宅組成，容積率3.5，總建築面積20萬㎡，其中住宅面積約14萬㎡，總規劃戶數約1387套。戶型設計90以下戶型占50%，90-140戶型占50%，主力戶型面積90 120㎡，配備新風系統、地暖、偏剛需改善定位，其保值、升值前景，可以參考錦藝國際華都。
中國·河南·鄭州國傢經濟技術開發區第五大街經北三路
電話：0371-86088516 (廣告)
聯系信箱：news100@henan100.com
郵編真皮秒雷射：450016
腋下除毛/手臂/比基尼線除毛 - 女醫師親自操作給妳擺脫毛髮的承諾！【台北∙中和 聖雅諾美學診所】
除毛- 擺脫老舊型的除毛方式,任何毛髮一網打盡∣ 真空除毛推薦 ~ 聖雅諾美學診所
留言列表
